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    拆迁户要“消失”了?今年起,老房子统统按新规处理,3类人受益

    发表时间:2021-02-14 07:26:55  来源:腾讯新闻  浏览:次   【】【】【

    文章来源:楼事纪

    公开数据显示,1998年房改开始时,全国平均房价不足2000元,但截至2020年,全国平均房价已经突破“万元大关”,也就是说,过去20多年,全国平均房价足足上涨了5倍多。因此,可以很明确地说,房地产是一项绝佳的造富工具,凡是早早买房子的大都赚得盆满钵满了。当然,除了这些人以外,还有一类人获得的财富可能更让人羡慕,那就是拆迁户。

    对于拆迁户,相信大家都不陌生。原本和绝大多数人一样,都是普普通通的打工一族,但是因为一次拆迁就实现了一夜暴富和人生逆袭。在生活中,此类例子并不少见,此前有报道,在深圳、广州等一线城市,一经拆迁之后,一个村子就出现了几十个亿万富翁,几百个千万富翁。前不久,和朋友一起吃饭,当谈到买房时,朋友就感慨道:家里一个亲戚拿到拆迁款后,买了两套房子和四个车位,如今都已经很久没有上班了。

    不过,拆迁除了可以带来一夜暴富的机会,无形中也推动了周边区域房价的快速上涨。从2015年开始,国家发布通知,棚改补偿模式由实物、货币安置并重转向货币安置优先,这标志着棚改由1.0进入2.0时代。众所周知,货币化安置使得拆迁户手里掌握了大量的资金,除了可以全款买房之外,不少人还利用补偿款来大量囤积房子,结果不仅对房价上涨起到了推波助澜的作用,也使得刚需买房变得更难了。

    数据显示,在全国所有的棚改区当中,三四线城市占比87%,而在全国货币化安置当中,三四线城市占比又达到了80%。因此,我们看到,在过去这四五年,全国三四线城市的房价普遍迎来了一轮上涨,尤其是环沪、环深等区域的三四线城市甚至出现了显著上涨,不少城市涨幅甚至高达200%以上。实际上,直到今天,即便面临严格的调控,一些三四线城市的房价依旧处在缓缓上涨之中。

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    不过,伴随国家一锤定音,未来5年,拆迁暴富、房价大涨的情况或将发生改变。为什么这么说呢?我们可以从两份文件当中找到答案。一是根据国家2014年发布的《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》,其中提到:到2020年要基本完成现有城镇棚户区、城中村和危房改造。二是根据国家2020年国家发布的《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》,其中提到:全面推进旧改,到十四五期末,力争基本完成2000年底前建成的城镇老旧小区的改造任务。

    根据这两份文件来看,释放的信号十分明确。对于房地产来说,2020年将是一个关键的分水岭,一个是棚改攻坚计划收官,另一个是旧改全面登场。当然,这并不意味着全国棚改会全面停止,主要是房价上涨压力比较大,或者库存严重不足的城市会叫停而已。毕竟,伴随城镇化的继续推进,由于城市规划、危房改造等原因,有些城市或者有些片区依然有拆迁改造的需求,所以自然会继续推行棚改,只不过大规模拆迁的情况会越来越少,而且即便需要拆迁,大都也会以实物安置为主,货币化安置不再是主要方式了。

    我们可以通过两组数据具体看一下其中的转变。据财政部数据显示,早在2019年,全国各地的棚改计划量就已经开始大幅下滑。具体来看,2018年,全国12个重点省份棚改计划开工量为372.8万套,到了2019年,这一数据下滑到了176.4万套,到了2020年又继续下滑到131.4万套,较2018年下降65%,数量已经腰斩了。接下来这一数字还将会继续下滑。与此同时,据住建部数据显示,2025年之前需要改造的全国老旧小区近17万个,建筑面积约为40亿平方米,涉及居民超过4200万户。通过两组数据的对比来看,可以得到一个明确的答案,大拆大建的时代正在结束,拆迁户大规模出现的现象也正在“全面消失”。

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    那么,随着棚改逐渐退热,接下来20年的老房子该如何“旧改”呢?根据新规要求:今年起20年的老宅统统“这样”办:依据老旧小区的实际情况,根据居民的具体需求,实行基础类、完善类和提升类三类改造。具体来看,基础类包括水、电、气、路等基础设施的维修完善。完善类包括给老房子加装电梯,配建停车场、活动室、体育健身设施等。提升类则主要包括发展社区养老、托幼、卫生服务站、便利店等服务,从而满足老旧小区居民更高的居住需求。

    不过,可能有一些业主会产生疑问,旧改固然是一个好消息,可是大家都知道,老旧小区的物业水平往往比较落后,有些老旧小区甚至都没有物业管理,那么维修改造之后,如何来维护呢?对于这一点,也不用担心。近日,住建部发布了《住房和城乡建设部等部门关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》,其中明确提及:鼓励物业服务企业统一管理在管项目周边老旧小区。如果暂时不具备专业化物业管理条件,由街道通过社区居民委员会托管、社会组织代管或居民自管等方式,逐步实现物业管理全覆盖。

    根据住建部的《通知》来看,老旧小区改造不仅仅只是解决老旧小区的设施设备问题,接下来还将会重点解决改造之后的物业维护问题。笔者认为,经过这一番改造之后,再加上物业管理的全面覆盖,不仅会大大改善老旧小区居民的生活环境,而且还会提升小区的居住品质,甚至市场增值空间,所以毫不夸张地说,20年的老房子无疑又要吃香了。

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    拆迁大规模停止,旧改开始全面推进,这会带来哪些影响呢?在笔者看来,最明显的变化就是,对于那些大量购买老破小,并指望老破小“拆迁”实现一夜暴富的投资炒房客来说,幻想或许要破灭了。除此之外,对于严重依赖拆迁而引起房价上涨的三四线城市来说,房价也将失去了再次大涨的条件了,不仅如此,由于房价已经被过度透支,所以接下来反而还有可能面临持续下行调整的空间。当然,旧改带来的很多好处也是显而易见的,三类人有福了,将从中受益。

    第一类是老旧小区居民。我们上文也已经讲了,经过基础类、完善类和提升类三类改造,再加上后期物业管理的全面覆盖,曾经很多不起眼的老小区都将会改头换面,甚至是获得质的改变。对于老旧小区居民来说,不仅可以享受到更好的生活环境,而且房子的溢价空间也会获得很大程度的提高。数据显示,根据已经参与改造的小区来看,尤其是加装电梯后,身价都上涨了两三千元以上。因此,老旧小区居民无疑是旧改过程当中最直接的受益者。

    第二类是普通刚需购房者。对于刚需来说,在买房过程中往往都会遇到一个比较纠结的问题:高层新房买不起,但老房子又不愿意委屈将就,所以常常就会无从下手。但是,随着旧改的全面推进,老旧小区的房屋品质和居住环境将得以改善和提高,再加上如今大部分的老旧小区本身就占据着城市的核心位置,配套也比较齐全,所以老房子自然也就成为了一个不错的住房选择。因此,普通刚需购房者无疑也会从旧改中受益。

    第三类是参与旧改的企业。根据改造内容看,老旧小区改造主要分为基础类、完善类、提升类三类,将涉及建筑建材、装饰装潢、光纤通信、健身设备、厨房家电、物业服务等数十个行业。对此,住建部原副部长仇保兴撰文指出,初步估算旧改的投资总额高达4万亿,这意味着未来5年,每年平均新增投资大约为8000亿元。显然,旧改也不失为一种“创富”的方式。随着旧改的全面推进,对于参与旧改的相关行业以及从业人员来说,无疑都会从中获得利好。

    责任编辑:房产论坛